房地產交易常識

Real Estate Knowledge

銀行貸款

客戶可貸款成數，除建案本身條件及政府規定外，最重要的因素為客戶之財力〈收支比、現金資產、資產負債比及信用評分等〉，借款相關文件需由借款人親自簽名，借款流程及相關事項如下

一、買賣案件申貸撥款流程

二、個人戶貸款(依各銀行規定)

(一)準備資料

1.身分證、健保卡或駕照、戶口名簿(正本)及印章

2.房屋所有權狀、土地及建物謄本

3.個人收入證明，如：薪資單、扣繳憑單、薪轉存摺等，若有其他資產所得請提供金融機構列印之投資明細(如股票、基金)、租賃契約、躉繳保單(視各銀行而定)或其他佐證資料…

4.若需要保證人：要提供保證人之身分證、印章、個人收入證明

5.房屋買賣契約書影本

6.軍公教人員貸款另需提供在職證明

7.若借款人於全體金融機構總借款(含本次貸款)合計達2000萬以上，需向國稅局申請納稅證明書(可委託銀行代為申請)

8.外國人借款請提供「中華民國統一證號基資表」以利辦理，若有中華民國居留證者，亦請提供中華民國居留證影本

(二)限制條件

1.借款人(自然人)於聯徵中心歸戶查詢，已有以房屋為抵押擔保放款之房屋貸款者(科目：購置不動產)，貸款成數可能下降、利率可能升高

2.購置央行限定區域建物權狀含有(住)字樣住宅，則有下列限制

A.不得有寬限期

B.貸款額度不得逾鑑價成數：二房最高6成

C.日後除該筆房屋貸款外，不得以任何方式名義增加貸款額度

D.利率會較第一戶房貸高

3.一般貸款人之年齡通常需介於20~65歲範圍內，部分銀行亦可能限制借款人年齡加借款年限不得超過75

4.外國人或大陸、香港地區人士，因財力認定困難，貸款不易

(三)財力證明參考資料(依各銀行規定調整)

1.扣繳憑單(完稅證明)、401報表 (公司負責人或大股東)

2.現金資產：現金存款(存摺、定存)、股票、基金、躉繳保費

3.不動產：依國稅局列出之財產清單認列不動產部分

4.海外資產(含大陸地區)：只認現金資產部位，不動產(因無法估價，且無法查詢負債)不可認列

5.外籍人士辦理貸款，通常需有一名台灣保人

(四)貸款需要保證人嗎？

依銀行法規定足額擔保品借款人無需提供保證人。借款人若想強化自身授信條件(如借款人債信不良或還款能力不足)，可提出保證人以利核貸

 

三、公司戶貸款(依各銀行規定)

(一)準備資料

      1. 公司借款會議記錄
      2. 借款用途及償還計劃
      3. 最近三年度資產負債表及損益表（續貸案可僅提供上年度之資產負債表及損益表）
      4. 財務簽證報告（向金融機構借款逾三仟萬元者）
      5. 本年度期中資產負債表及損益表（暫結至最近月份）
      6. 最近12個月之銷售額與稅額申報書影本（即401表影本）
      7. 公司基本資料及工廠登記證影本（請檢附最新資料）
      8. 公司設立(變更)登記表及出進口廠商登記卡影本（請檢附最新資料）
      9. 公司章程或合夥契約影本（請檢附最新資料）

10‧股東名冊或合夥名冊影本（請檢附最新資料）

11.董、監事名冊影本（請檢附最新資料）

12.現金收支預估表及營運計劃表（向金融機構短期借款達一億元者）

13.資金來源去路表、建廠進度及營運計劃表、預估資產負債表、預估損益表（向金融機構中、長期借款達一億元者）

(二)借款公司需填寫資料

      1. 授信申請書
      2. 公司資料表
      3. 負責人及保證人之個人資料表（含身分證影本）
      4. 授信餘額申報單
      5. 集團企業資料表
      6. 同一關係人資料表
      7. 財務報表聲明書
      8. 會計師承諾書（適用指定公司）
      9. 同意書

 

四、中央銀行對金融機構辦理特定地區住宅貸款業務規定

項目

最新規定(105年3月)

借款人高價住宅貸款規範

鑑價或買賣金額

  1.高價住宅認定標準

1.台北市7000萬以上

2.新北市6000萬以上

3.其他地區4000萬以上

 

  2.最高貸款成數

高價住宅最高可貸6成

適用對象：自然人及公司法人

1.    不得有寬限期

2.    貸款額度最高不得超過住宅(含基地)鑑價或買賣金額較低者之6成

3.    除前款貸款額度外，不得另以修繕、周轉金或其他貸款名目，額外增加貸款金額

 

 

 注意事項

「住宅購屋貸款」定義：建物所有權狀含有「住」字樣之住宅，如所購房屋建物所有權狀之用途登記為「住商」、「住辦」，而主要用途確係營業用且有設立登記，並經金融機構實地查核屬實者，該貸款即非屬本規定之「住宅購屋貸款」，亦即如您所購戶別將來使用執照用途為住宅者，即受上述央行規定限制。